דינו של רכוש בבית משותף לצורך פרשנות "דירה" בהתאם לסעיף בחוק הירושה

מהו דינו של חלק מהרכוש המשותף (חניה וגג) שהוצמד לדירה פלונית בבית משותף, והאם יש לראות בחלק זה כחלק בלתי נפרד מהדירה וזאת לצורך פרשנות "דירה" בהתאם לסעיף 11 לחוק הירושה?

העובדות בקצרה:

1.       המנוח והמנוחה החזיקו בחלקים שווים בזכויות בדירת מגורים בתל אביב (להלן: הדירה). למנוחים לא היו ילדים, ולפיכך כאשר הלכה המנוחה לבית עולמה בשנת 1992, ירש המנוח את מלוא זכויותיה בדירת המגורים וכן 2/3 מיתרת העיזבון, זאת בהתאם לסעיף 11(א)(2) לחוק הירושה, התשכ"ה 1965.

2.       התובעת הינה אחות המנוחה ויורשת 1/3 מיתרת עזבונה.

3.       בשנת 2007 הלך המנוח לבית עולמו ובהתאם לצווואתו, ירש הנתבע את מלוא עיזבונו, לרבות את זכויותיו בדירה.

4.       לטענת התובעת, הן החניה והן הגג אינם חלק מזכויות המנוחה בדירה (אותן ירש המנוח במלואן), אלא יש להתייחס אליהם כחלק מיתרת עיזבון המנוחה, אשר היא יורשת 1/3 הימנה.

5.       אין חולק כי למרות שהמנוחה הלכה לבית עולמה בשנת 1992, התביעה דנן, הנסמכת על טענות לזכויות מעיזבונה הוגשה רק ב 19.9.2010, קרי: 18 שנים לאחר פטירת המנוחה.

6.       עוד אין חולק כי המנוחים היו נשואים זל"ז עשרות בשנים ולדאבון לב, הם הלכו לבית עולמם מבלי להותיר זרע של קיימא. בני הזוג התגוררו שנים רבות בדירה, לה צמודים החניה והגג. לאחר פטירת המנוחה, המשיך המנוח להתגורר בדירה עד לפטירתו בשנת 2007.

דיון:

7.       סעיף 55(ב) לחוק המקרקעין, התשכ"ט 1969 קובע כי:

"עסקה בדירה תחול גם על החלק ברכוש המשותף הצמוד אליה, ואין תוקף לעסקה ברכוש המשותף בנפרד מהדירה...".

8.       הרציונאל העומד בבסיס סעיף זה הינו כי יש לראות ברכוש המשותף הצמוד לדירה כחלק בלתי נפרד מהרכוש העיקרי, קרי: הדירה. בהתאם ללשון החוק, לא ניתן לבצע עסקאות ברכוש הצמוד לדירה בנפרד ממנה וכי מי שמבקש לבצע עסקאות ברכוש המשותף, חייב להקדים ולבצע עסקה בדירה גופה.

9.       פסקי הדין שהובאו על ידי התובעת בסיכומיה אינם מתאימים לעניין הנדון, באשר אף אחד מהם איננו מתייחס למקרה של הצמדות ספציפיות לדירת מגורים, אלא לזכויות בניה על מגרש עליו קיים בית מגורים.

10.   התובעת הפנתה לפסק דינו של כבוד השופט גורן בה"פ 1307/89 חנה גינסבורג ואח' נ' ג'וליה ליליאן פרידמן, פ"מ תשנ"א (1) 315, בו נקבע:

"... כאשר דירת מגורים בנויה על שטח קרקע רחב וגדול, אין מקום להחיל את המונח "דירה" גם על כל השטחים הבלתי אינטגרליים למגורים אלא רק על המבנה המשמש למגורים בלבד... מאמץ אני את ההגדרה הנ"ל של "דירת מגורים" גם לענייננו, מאחר ודעתי היא שהמחוקק התכוון, באופן מפורש לדירה כזאת שבה התגוררו בפועל בני הזוג ערב מותו של בן הזוג שנפטר. יש, לכן, להבדיל בצורה מפורשת בין דירת המגורים ואותו חלק מהקרקע שהיה אף הוא, בשימושם של בני הזוג במסגרת המגורים שלהם לבין אותו חלק מהקרקע (המגרש) שלא שימש כלל את המגורים של בני הזוג באותו מקום" (שם, עמ' 316-317).

11.   כאמור, למרות שאין המשל דומה לנדון, מתוך המשל ניתן ללמוד על הנדון. אין עוררין כי עסקינן בדירת מגורים קטנה, לה צמודים גג וחניה בלבד. אין מדובר בבית קטן הבנוי על שטח רחב ידיים, אשר ברור כי מהותו האמיתית של הנכס נגזרת מהקרקע עליו הוא בנוי ולאו דווקא מהבית שעל הקרקע. כאשר בית קטן שוכן על שטח רחב ידיים, אין ספק כי העיקר הוא הקרקע ולא הבית. בענייננו, אין חולק כי הדירה היא העיקר ואילו החניה והגג הינם טפלים לעיקר, עד כדי כך שהמחוקק מצא לנכון לקבוע כי אין תוקף לעסקה ברכוש משותף הנפרד מהדירה.

12.   פרשנות סעיף 11 לחוק הירושה, לפיה יש להפריד בין הדירה לבין הרכוש הצמוד לה (החניה והגג), הינה פרשנות מרחיקת לכת, שבכל הכבוד, נעדרת סבירות והיגיון. אין זה סביר או הגיוני כי כל אימת שבן זוג יירש את זכויות בן זוגו המנוח בדירת המגורים, יחל מחול שדים מצידם של יתר היורשים שיבואו וידרשו את חלקם בעיזבון על דרך של שומת החלקים הצמודים לדירה.

13.   גם אם תאמר כי פרשנותה של התובעת לסעיף 11 לחוק הירושה הינה פירוש אפשרי, הלכה היא כי מבין שני פירושים אפשריים, יש לבחור באותו פירוש המתיישב עם ההיגיון והשכל הישר (ראה: ע"פ 817/76 דנינו נ' מדינת ישראל , פ"ד לא(3) 645, 652). בבג"צ 265/87 ברספורד נ' משרד הפנים , פ"ד מג(4) 793, התבטא כבוד השופט ברק לאמור: "חזקה על מחוקק, כי לא ביקש להשיג תוצאה אבסורדית, אלא תוצאה סבירה המתקבלת על הדעת" (שם, עמ' 839). תוצאה סבירה המתקבלת על הדעת אחת היא - הדירה והצמוד לה חד הם.

14.   בספרו של עו"ד בעז קראוס, דיני ירושה ועיזבון , מתייחס המחבר להיקף תחולת הגדרתה של "דירה", תוך שהוא פוטר עצמו מדיון מקיף בדירת מגורים, ולשיטתי בצדק רב, לאמור: "במקרה שהדירה הנדונה היא דירה בבית משותף וכד' - גבולותיה ברורים והיקפה ידוע" (שם, עמ' 105). גבולותיה של דירת המגורים ידועים והם עולים מתוך נסח רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין (נסח טאבו) ואף היקפה ידוע והוא כולל את כל השטחים הצמודים לה, שאף הם באים לידי ביטוי באותו מסמך.